Industrie- und Gewerbebauten – eine Last?

Nicht selten entpuppen sie sich innerhalb einer erfolgreichen Nachfolgeregelung als eigentlicher springender Punkt. Dies trifft geradezu in jenen Fällen zu, in denen die Rendite des per Verkauf, Management Buy-outs oder anderswertiger Transaktion zu veräussernden Unternehmens unterdurchschnittlich ist, die Liegenschaft(en) relativ teuer sind, eine hohe Belehnung aufweisen, schlecht genutzt oder zu einem grossen Teil nicht betriebsnotwendig sind. Dass in diesen Beispielen eine Bank, die zwar die Übernahme der betrieblichen Anlagen und Warenlager finanziert, bei der Hypothezierung von Fabrik- oder Bürogebäuden «Nein» sagt, verwundert nicht unbedingt. Trifft dies allerdings zu, wird der lückenlose Übergang problematisch.

Neue Optik

Jetzt plötzlich können Gebäude, die noch vor Kurzem der Stolz des zu verkaufenden Unternehmens waren, zur echten Last werden. Was, wenn nun der geplante Generationenwechsel scheitert? Oder ebenso unangenehm: Bleibt ein wesentlicher Teil des Risikos bei der «alten» Unternehmerschaft hängen? Fehlt nun sogar ein erwarteter wie notwendiger Teil zur Finanzierung einer soliden Altersvorsorge?

Liegenschaften sollen daher in einem vermehrt nüchternen Licht betrachtet werden. Zumindest gehören sie massiv abgeschrieben und die Aussichten auf einen gehörigen Gewinn aus ihrem Verkauf sind zu relativieren. Primär interessieren die künftigen Ertragserwartungen, dynamische Werte also anstelle der früher so häufig gepredigten «währschaften» Anlagewerte. Wer hier beizeiten umdenkt und seine Hoffnungen auf ein realistisches Mass zurückstuft, ist gut beraten.

Neue Perspektiven

Vorteilhaft ist es ausserdem, sich rechtzeitig vor einem nicht mehr aufschiebbaren Zeitpunkt einer Nachfolgeregelung mit dem Gedanken auseinanderzusetzen, fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. Zu klären gilt es dabei folgende Aspekte:

• Sind meine Preisvorstellungen bezüglich meiner Betriebs-Liegenschaften realistisch? Brauche ich eine neutrale Bewertung?
• Bin ich bereit, bei einer Nachfolgeregelung teilweise oder ganz im Besitze dieser Liegenschaften zu bleiben, um den Generationenwechsel zu begünstigen oder brauche ich den Verkaufserlös, um meine Vorsorge ausreichend zu dotieren?
• Kann ich mir den Verkauf an eine spezialisierte Immobiliengesellschaft vorstellen, die sich gerade in diesem Bereich engagiert, indem sie Betriebs-Liegenschaften erwirbt und sie daraufhin langfristig an die Nachfolge vermietet.
• Nutze ich die verbleibende Zeit bis zur definitiven Nachfolge, um ohne Druck eine geeignete Partnerschaft mit einer solchen Immobiliengesellschaft zu suchen? Von wem lasse ich mich dabei neutral beraten?

Sinnvollerweise bilden diese Themen regelmässige Gesprächspunkte bei einer sachkundigen Begleitung durch Treuhänder oder Wirtschaftsprüfer. Es liegt auf der Hand, dass derjenige gewinnt, der frühzeitig alle Aspekte der Nachfolge mitberücksichtigt. So erfolgt der Wechsel massgeschneidert und unerwartete negative Überraschungen bleiben aus.

Ein wichtiges zusätzliches Element in diesem Zusammenhang kann auch eine gezielte Unternehmenskommunikation sein. Wem es frühzeitig gelingt, seine Qualitäten wirkungsvoll zu präsentieren, dürfte auch in der Auswahl nützlicher Nachfolge-Kandidaten besser bedient sein. Swissconsultants.ch-BeraterInnen kennen die Anforderungen, die gerade bei Unternehmen mit Liegenschaftenbesitz zu erfüllen sind, um eine allseits zufriedenstellende Nachfolgeregelung zu realisieren. Das interdisziplinäre Netzwerk umfasst denn auch Fachkräfte für die Bewertung von Liegenschaften, Treuhänder, eine spezialisierte Immobilien-Gesellschaft für den Kauf und die langfristige Weitervermietung (www.bonainvest.ch), juristische BeraterInnen und Kommunikationsspezialisten. Gelingen dank rechtzeitiger Planung optimale Lösungen, so bedeutet das eine gesicherte Kontinuität und vermehrte Stabilität für eine Vielzahl von Arbeitsplätzen im KMU-Bereich.

Mehr Infos bietet ein Buch der Swissconsultants.ch-Schriftenreihe Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge» (bestellbar unter info@swissconsultants.ch für Fr. 20.–) Immobilien-Experten bei Swissconsultants.ch: www.bracher.ch
 

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